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「容積率マジック」

第1次の緊急整備地域に指定されたのは、東京では東京駅・有楽町近辺、環状二号線新橋周辺・赤坂一六本木地域、秋葉原・神田地域、大崎駅周辺地域など2370ヘクタール、名古屋では名古屋駅東地域の57ヘクタールなど、後に商業地価が乱騰した地域だった。容積率は軒並み大幅緩和された。大阪・心斎橋の老舗百貨店の再生では容積率はそれまでの1000％から1300％に、大崎駅西口の明電舎跡地では300％から750％に、丸の内では900％から1300％に、それぞれ広げられた。

株式会社 オフィスアテンド
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容積率緩和の効果は大きかった。同じ広さの敷地なのにこれまでより高い超高層ビルの建設が可能になり、事務所だけでなく、ホテルや商業施設を兼ね備えた最新鋭の複合ビルが急増した。三菱地所が商業施設を入れた高層ビルを次々に建てたため、夜はひっそりとしていた丸の内地区は一大オフィス兼商業地区として集客力が高まった。一等地とあって事務所の賃貸料は引き上げられ地価を押し下げる要因になった。地価にとって大きかったのは「容積率マジック」である。不動産はその生み出す収益力によって評価される。容積率が例えば1000％から1300％に引き上げられると、高層ビルを建てて入居するテナントを増やせる。その分、事務所からの賃料収入が増えるので、容積率アップ分に連動して賃料収入が増え不動産の収益性が高まるのだ。唯に面積当たりの効率をよくする効果が見込め、それが不動産の評価を高めた。